廃墟モール化を生んだ採算構造

福島県いわき市の商業施設をめぐる問題は、単に「郊外店が増えて中心街が衰退した」という図式では説明しきれません。いわき市は市域が広く、平、小名浜、湯本、内郷など複数の生活圏が並びます。そこに1990年代から大型店が相次ぎ、車で移動する消費者を奪い合う構図が固まりました。

その象徴が、旧「鹿島ショッピングセンター エブリア」です。現在も「いわきエブリア」として営業は続いていますが、旧運営会社は2024年に破産を申し立てました。見た目の空き区画だけを追うと「廃墟モール」という印象論に流れます。しかし経営分析で重要なのは、核店舗、テナント賃料、共用部維持費、改装投資のバランスです。本稿では、いわきの大型店競争を財務構造から読み解きます。

広域都市と分散した購買動線

いわき市中心市街地活性化基本計画では、いわき市の面積は1,232.02平方キロメートルとされています。計画区域である中心市街地は約116ヘクタールで、市域全体から見るとごく小さい区域です。それでも2014年時点の資料では、市の面積の0.1％に満たない中心市街地に、小売事業所数、従業者数、年間商品販売額、売場面積の約8％が集まっていました。

この数字は、中心市街地が一定の商業集積を保ってきたことを示します。一方で、集積の高さは必ずしも安定収益を意味しません。車社会の地方都市では、買い物の主導権は「駅前に近いか」だけでなく、「駐車しやすいか」「食品と日用品を短時間で買えるか」「家族で半日過ごせるか」に移ります。中心市街地と郊外が同じ顧客を取りに行くと、売場面積の総量が需要を上回りやすくなります。

市の資料では、中心市街地周辺だけでも1,000平方メートルを超える大規模小売店舗が14店舗立地していたと整理されています。大型店は単体では便利な存在です。しかし都市全体で見ると、出店が重なるほど、各施設が必要とする客数、テナント数、駐車場稼働率を同時に満たす難度が上がります。

九〇年代後半に集中した売場拡張

いわきの大型店競争が激しくなった時期は、全国の小売制度が変わる時期とも重なります。国土交通省資料は、1974年から2000年まで続いた大規模小売店舗法の廃止により、中小小売業者との商業調整が廃止されたと整理しています。経済産業省が所管する大規模小売店舗立地法は、出店そのものの需給調整ではなく、周辺生活環境への配慮を求める制度です。

制度変更の前後に、いわきでは大型店が連続しました。イオンいわき店は、流通ニュースによれば1995年9月15日に開店した店舗を前身に持ちます。ダイエーいわき店は1995年10月26日に開店しました。市資料では、いわきニュータウンショッピングセンター、現在のラパークいわきにあたる施設が1996年3月開設、店舗面積14,359平方メートルとされています。

大型店が相次いだこと自体は、当時の成長期待を映します。人口が一定規模あり、広い市域を車で移動する都市では、GMS、ホームセンター、専門店街を組み合わせた施設が有効に見えます。ただし、投資判断で見落とされやすいのは「同じ商圏に何年も続けて新しい売場が加わる」ときの稼働率低下です。売場は一度造ると簡単には消せません。建物、駐車場、空調、警備、清掃の固定費が先に発生し、売上が落ちても費用は急には縮みません。

三つの核店舗が分け合った採算余地

サティと長崎屋が選んだ業態転換

1990年代半ばのいわきでは、複数の核店舗が異なる方向へ進みました。旧サティ系のイオンいわき店は、2020年にリフレッシュオープンし、福島県産品や地元の調味料、朝獲れ鮮魚などを強める売場へ見直しました。これは、広域モールとして新規性を競うより、日常需要を深く取り込む方向です。

長崎屋を核としたラパークいわきは、ドン・キホーテ系の再生モデルに乗りました。日本商業施設は、GMS長崎屋を中心としたNSC型モール「ラパークいわき」を大幅リニューアルし、核店舗のMEGAドン・キホーテを中心に専門店が共存する施設へ改装したと説明しています。

PPIHの2009年アニュアルレポートも、MEGAドン・キホーテへの転換効果を示しています。対象11店には「いわき」も含まれ、転換後の売上高は転換前比で209％、客数は199％とされています。もちろん、これは同社資料に基づくグループ全体の説明であり、各店個別の長期収益をそのまま保証する数字ではありません。それでも、旧GMSの広い売場を低価格、食品、日用品、夜間需要に合わせ直す業態転換が、当時の不振店再生の一つの解だったことは読み取れます。

ダイエー撤退で露出したエブリアの弱点

エブリアの難しさは、核店舗の変化にあります。ダイエーいわき店は1995年10月26日に開店し、店舗面積は12,375平方メートルでした。2005年9月に報じられた閉鎖対象14店舗の一覧では、同店の2005年2月期直営売上高は3,767百万円とされています。開業から約10年で撤退対象になったことは、当初計画ほどの採算余地を確保できなかった可能性を示します。

ショッピングセンターにとって、核店舗は単なる大口テナントではありません。食品や日用品を買うために来る反復客を生み、そのついで買いで専門店を支えます。核店舗の吸引力が落ちると、専門店の売上が落ち、専門店の退店が増え、さらに施設の目的地性が弱まります。会計上は賃料収入の低下ですが、実態は来館理由の喪失です。

エブリアは地元密着型の商業施設として営業を続けましたが、競合は時間とともに強くなりました。食品スーパー、ドラッグストア、ホームセンター、ディスカウント店、広域モールがそれぞれ目的買いを奪います。GMS型の総合売場が弱くなった後、専門店街だけで広い建物全体の回遊を維持するには、相当強いテナント編集力が必要です。

ここで「廃墟モール」という言葉が生まれます。ただし、重要なのは完全閉鎖ではなく、区画ごとの価値がばらつく状態です。1階の食品や日用品は残れても、2階以上の衣料、雑貨、アミューズメントは競合やECに弱くなりやすい。空き区画が一部でも目立つと、施設全体の印象が悪くなり、次のテナント誘致コストも上がります。

エブリア破産に表れた賃貸モデルの限界

地元商業者主導の共同事業リスク

流通ニュースによれば、鹿島ショッピングセンター エブリアは1995年にいわき市内の小売業者で構成され、地域発展のため設立されました。地元資本が主導したことは、地域の商業者を巻き込む強みでした。一方で、広域チェーン同士の競争、テナントミックスの更新、老朽化した施設への再投資を続けるには、相応の資本力と専門運営力が必要です。

2024年の転機は重いものです。いわき民報は、旧運営会社の鹿島ショッピングセンターが5月28日付で地裁いわき支部に破産申し立てを行い、負債総額は約7億6,735万円だったと報じました。施設は「いわきエブリア」に名称を変更し、建物を所有する平南ホールディングスが運営を引き継いだため営業は続いています。

同報道では、現在の入居店舗が25店舗であること、鹿島ショッピングセンターの売上高が2002年3月期の12億2,519万円から2023年3月期の6億2,942万円に下がったことも示されています。売上高がほぼ半減しても、商業施設の固定費は同じ比率では減りません。警備、清掃、設備保守、共用部の電気代、販促費、修繕費は、店舗数が減っても一定水準で残ります。

イオンモール後に変わった賃料の基準

エブリアの採算をさらに厳しくしたのが、2018年開業のイオンモールいわき小名浜です。開業資料では、専門店数は約130店舗、総賃貸面積は約50,000平方メートル、駐車場は約1,300台、基本商圏は自動車45分圏で約14万世帯、約37万人とされています。これは、テナントから見れば「いわきで広く集客できる場所」の基準を引き上げる施設です。

大規模モールは、集客力だけでなくテナントの比較基準も変えます。チェーン店は出店候補を横並びで見ます。賃料、共益費、内装負担、駐車場、隣接テナント、販促力、契約期間を比較したとき、古い施設が同じ条件で勝つのは簡単ではありません。結果として、古い施設は賃料を下げるか、独自性の高い用途へ転換するか、区画を集約して固定費を落とすかの選択を迫られます。

平南ホールディングスは2024年4月、施設名を「いわきエブリア」に変更し、一部店舗区画を主に1階へ集約し、2階に大型区画を整備して新たな店舗誘致を計画すると説明しました。これは、従来の全館回遊を前提にした設計から、強い区画へ人流を寄せる再編集です。施設を残すためには現実的な方向ですが、同時に、昔のにぎわいをそのまま戻す施策ではありません。

新規出店が続く市場で残る再生余地

いわきの小売市場は、需要そのものが消えたわけではありません。2025年には、ヨークベニマル、ナフコ、大和ハウスリアルティマネジメントによる「アクロスプラザ大原」の新設計画が報じられました。店舗面積は10,110平方メートルで、食品、ホームセンター、100円ショップ、ドラッグストアが組み合わされる計画です。新規出店が続く以上、生活必需型の商圏は残っています。

問題は、どの用途なら古いモールの面積を支えられるかです。衣料品を幅広くそろえるGMS型売場は、ECや低価格専門店との競争が厳しい一方、食品、ドラッグ、医療、学習、フィットネス、行政・地域サービスは来店頻度を作りやすい分野です。いわきエブリアの公式サイトも、現在は「衣・食・住・遊」を掲げ、ワンストップ性を訴求しています。

ただし、再生の難所は投資回収です。空き区画を埋めるには内装、設備、サイン、動線変更、広告宣伝が必要です。賃料を下げて埋めるだけでは、改装投資を回収できません。逆に高い賃料を求めれば、テナントは新しい施設やロードサイドへ流れます。旧運営会社の破産は、地方モール再生が「気合い」ではなく、資本政策と賃料設計の問題であることを示しています。

地方モール評価で見るべき三指標

いわきの事例から読者が見るべき指標は三つです。第一に、核店舗が日常の反復来店を作れているか。第二に、テナント売上に対して賃料と共益費が重すぎないか。第三に、施設所有者と運営者が改装投資のリスクを同じ方向で負担できているかです。

「廃墟モール」という言葉は目を引きますが、実態は過剰な売場面積と古い賃貸モデルの調整局面です。いわきエブリアが再生できるかは、単に空き区画へ店舗を入れる数では決まりません。限られた商圏の中で、どの売場を残し、どの面積を縮め、どの用途に資本を投じるか。そこに、地方商業施設の次の勝敗があります。

参考資料:

• 市内大規模小売店舗｜いわき市役所
• いわき市中心市街地活性化基本計画について｜いわき市役所
• いわき市中心市街地活性化基本計画 PDF（中心市街地要件）
• いわき市中心市街地活性化基本計画 PDF（大規模小売店舗一覧）
• 大規模小売店舗立地法について｜経済産業省
• まちづくり三法の見直しについて｜国土交通省
• ダイエー川口店 閉店へ｜TownSite
• イオン東北／福島県「いわき店」リニューアル、産直コーナー新設｜流通ニュース
• 実績紹介｜日本商業施設株式会社
• Annual Report 2009｜PPIH
• イオンモールいわき小名浜 開業資料｜イオンモール
• 鹿島ショッピングセンターエブリア／「いわきエブリア」へリニューアル｜流通ニュース
• 鹿島ショッピングセンター破産申し立て エブリアの旧運営会社 営業は継続｜いわき民報
• 「衣・食・住・遊」全てが揃うショッピングセンター｜いわきエブリア
• ヨークベニマルなど／福島県いわき市に1万m2「アクロスプラザ大原」6/30新設｜流通ニュース