タワマン節税改正後も地方富裕層が豪邸より億ションを選ぶ本当のワケ

岡山の即日完売が映す地方億ション市場

「タワマン節税は終わった」という言い方は、半分正しく、半分は誤解を招きます。2024年1月以降、分譲マンションの相続税評価は大きく見直されました。以前のように市場価格と相続税評価額の大きな差を前提にした過度な節税は難しくなりましたが、マンションという資産の税務上、生活上、投資上の魅力が消えたわけではありません。

象徴的なのが、岡山駅前の大規模再開発で建設される「プラウドタワー岡山」です。野村不動産とJR西日本不動産開発の発表では、第1期164戸に対して353件の登録申込が入り、最高販売価格3億6998万円の住戸を含めて全戸に申込がありました。平均倍率は2.15倍、最高倍率は8倍です。

首都圏で億ションが珍しくなくなったことは、もはやニュース性を失いつつあります。しかし、地方中核市の駅前で3億円台後半の住戸が売れ、複数倍率がつく意味は小さくありません。この記事では、タワマン節税の制度変更後も地方富裕層がマンションを選ぶ理由を、税務、需給、地価、金利、資産配分の視点から読み解きます。

タワマン節税改正で残った評価差の正体

評価額が市場価格まで上がらない仕組み

タワマン節税の基本は、不動産の「売買価格」と「相続税評価額」が一致しないことにあります。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額を基に評価します。国税庁は路線価について、地価公示価格等を基にした価格のおおむね80％を目途に定めると説明しています。建物も固定資産税評価額が基準になるため、現金や上場株式のように時価そのものが課税価格になりにくい構造があります。

問題視されたのは、特に高層マンションでこの差が大きくなりやすかった点です。都心や駅前のマンションは市場で高く売買されても、土地の持ち分は多数の区分所有者で按分されます。高層階の眺望や希少性、共用施設の価値、ブランド性は市場価格に反映されやすい一方、従来の相続税評価では十分に反映されにくい面がありました。

国税庁は2024年1月1日以後の相続、遺贈、贈与で取得する居住用の区分所有財産について、新たな評価方法を適用しました。評価乖離率を、築年数、総階数指数、所在階、敷地持分狭小度などから計算し、評価水準が低い物件には区分所有補正率をかけます。評価水準が0.6を下回る場合は、評価乖離率に0.6を乗じた補正率で従来評価額を引き上げる仕組みです。

ここで重要なのは、制度変更が「評価額を実勢価格そのものにする」ものではない点です。新制度は過度な乖離を縮めるための補正であり、理論上の市場価格に対して一定水準まで評価を近づける発想です。したがって、節税だけを目的に短期間で購入と相続を組み合わせる手法はリスクが高まりましたが、マンションの相続税評価が現金と完全に同じ扱いになったわけではありません。

戸建てとマンションで違う承継コスト

地方の富裕層が豪邸より駅近マンションを選ぶ理由は、税額の圧縮だけでは説明できません。むしろ実務上は、承継後の「扱いやすさ」が大きな差になります。郊外や市街地外縁部の大きな戸建ては、土地が広く、建物も個別性が強くなります。相続人が住まない場合、売却、賃貸、管理、解体のいずれでも手間がかかります。

一方、駅近の分譲マンションは、価格帯が高くても資産の規格化が進んでいます。同じ棟内や近隣で取引事例が生まれやすく、査定の比較もしやすいからです。相続人が地元を離れている場合でも、管理組合と管理会社が日常管理を担うため、空き家化した戸建てより維持負担を抑えやすい特徴があります。

相続対策として見ると、評価額の問題だけでなく、分けやすさも重要です。現金、上場株式、投資信託、保険、不動産をどう組み合わせるかは、富裕層の資産承継で必ず検討される論点です。大きな戸建ては一人の相続人が取得し、他の相続人に代償金を払う形になりやすい一方、マンションは売却による現金化や賃貸運用への転換を比較的検討しやすい資産です。

もちろん、マンションなら何でもよいわけではありません。新制度では高層階、新築、敷地持分の狭い物件ほど補正の対象になりやすくなります。税務上の有利さだけで買うのではなく、相続後に売れるか、貸せるか、家族が使うかを同時に見る必要があります。ここに、単なる節税商品から「資産管理商品」へ変わったタワマンの現在地があります。

地方富裕層が豪邸より駅近を選ぶ資産論

老後の生活導線を買う富裕層需要

地方都市では、富裕層といえば広い土地に大きな戸建てを構えるイメージが長くありました。車で移動し、庭や駐車場を持ち、地域の中で家の規模が信用の一部になるという価値観です。しかし高齢化が進むほど、このモデルの弱点も目立ちます。庭の手入れ、外壁や屋根の修繕、防犯、雪や災害への備え、病院や商業施設への移動が負担になるからです。

駅近マンションは、この負担を生活導線ごと買う商品です。岡山駅前の再開発地区は、鉄道、路面電車、バスの乗り継ぎ拠点であり、商業、ホテル、コンベンション、駐車場などを含む複合開発として計画されています。住戸そのものだけでなく、駅前の都市機能を日常的に使えることが価値になります。

KSB瀬戸内海放送の報道では、「プラウドタワー岡山」は地上31階、地下2階、全422戸の大型タワーマンションで、高層階のプレミアム住戸は1億5598万円から3億6998万円、ファミリータイプも5000万円台から8000万円台とされました。これは地元の一般的な住宅価格とは明らかに違う水準です。それでも需要がついたのは、地方の富裕層にとって「広さ」より「駅前の希少性」が資産価値になり始めたことを示しています。

この変化は、生活の合理化だけではありません。地方都市の駅前タワーは、地域内で数が限られるため、地元経営者や医師、地主、金融資産を増やした個人にとって、象徴資産としての意味も持ちます。首都圏の高級マンションほど匿名性が高くない地方市場では、ランドマーク性そのものが所有満足と再販時の認知につながります。

株高で厚くなった地方の買い手層

買い手の厚みも変わっています。野村総合研究所は、2023年時点で純金融資産1億円以上5億円未満の富裕層と、5億円以上の超富裕層を合わせて165.3万世帯、純金融資産総額を469兆円と推計しました。2021年から世帯数は11.3％増えています。株式や投資信託、外貨建て資産の上昇によって、従来の地主や企業オーナーだけでなく、給与所得者や役員層にも「気づけば富裕層」が生まれています。

この層は、不動産を「住む場所」だけでなく、金融資産の一部として見ます。株式だけに資産が偏ると、相場下落時の心理的な振れ幅が大きくなります。預金だけではインフレに弱くなります。そこで、駅近の高級マンションは、利用価値、相続対策、インフレヘッジ、地域での流動性を組み合わせた実物資産として検討されます。

首都圏価格の高騰も地方物件の見え方を変えています。不動産経済研究所のデータを伝える業界団体資料では、2025年の首都圏新築マンション平均価格は9182万円、東京23区は1億3613万円でした。東京23区の平均価格が1億円を大きく超えるなか、地方中核市の駅前で1億円台から3億円台の物件が「相対的に割安」と見られる局面が生まれています。

投資の目線では、これは地域間の裁定です。東京の一等地で高値を追うより、地元で希少性の高い駅前マンションを買うほうが、利用価値と資産防衛を両立しやすいと考える富裕層がいます。特に地元に事業、親族、医療、交友関係がある場合、東京のセカンドハウスより地方駅前の上位住戸のほうが実用性を持ちます。

金利上昇と供給過多が分ける勝ち物件の条件

地価と建築費が支える価格の下方硬直性

高級マンション市場を支えるのは、需要だけではありません。供給側のコストも価格を押し上げています。週刊住宅タイムズが伝えた不動産経済研究所の全国市場動向では、2025年の全国新築分譲マンションの発売戸数は5万9940戸、全国平均価格は6556万円でした。平均価格は前年比7.8％上昇し、9年連続で最高値を更新しています。

建築費も重い要因です。建設物価調査会の建築費指数では、集合住宅の鉄筋コンクリート造の工事原価指数が2025年6月に138.8となり、前月比1.1％上昇しました。2015年平均を100とする指数で4割近く上がった水準であり、デベロッパーが用地を安く仕入れられない限り、新築価格を大きく下げにくい環境です。

岡山の地価も、中心部では上昇が確認されています。2026年1月時点の地価公示について、岡山県内の継続調査地点の平均変動率は1.3％上昇、商業地は2.2％上昇、住宅地は0.9％上昇でした。商業地で最も上昇率が大きかった岡山市北区中山下は8.7％上昇し、中心部のマンションやオフィス開発が地価を押し上げる構図が見えます。

国土交通省の不動産価格指数でも、2025年12月分のマンション（区分所有）は225.1でした。2010年平均を100とする指数で、戸建住宅の121.9を大きく上回っています。全国的に見ても、区分所有マンションが住宅価格上昇の中心にあることが分かります。

流動性を失う物件を避ける視点

ただし、高値だから強い資産とは限りません。地方都市では、少数の人気物件に需要が集中する一方で、駅から遠い物件、管理費が重い物件、戸数が少なく修繕負担が読みにくい物件は売却時に買い手が細る可能性があります。KSBの報道では、岡山市中心部で今後予定されるマンション開発が複数あることも指摘されています。供給が増えるほど、同じ市内でも選別が進みます。

金利も無視できません。2026年7月のフラット35では、融資率9割以下、借入期間21年以上の最頻金利が年3.140％と公表されています。富裕層の高額住戸購入は現金比率が高いケースもありますが、賃貸運用や法人保有で借入を使う場合、金利上昇は利回りを直接圧迫します。

投資判断では、表面利回りよりも出口価格を重視すべきです。地方の高級住戸は賃料が価格に追いつきにくく、純粋なインカム投資としては都心ワンルームや中古収益物件と性格が異なります。買う理由が節税、自己利用、相続後の売却、法人の福利厚生、セカンドハウスのどれなのかを分けないと、購入後に期待利回りと実態がずれます。

購入前に確認すべき税務と出口戦略

タワマン節税は「終わった」のではなく、短絡的な節税商品として買う時代が終わったと考えるべきです。2024年以降の評価見直しで、評価額の圧縮効果は小さくなりました。それでも、駅近の高級マンションは、管理負担の軽さ、相続後の扱いやすさ、都市機能への近さ、インフレ下での実物資産という複数の価値を持ちます。

購入前に見るべき点は三つです。第一に、税理士に新しい区分所有補正率を試算してもらい、相続税評価がどの程度になるかを確認することです。第二に、同一駅圏で競合する新築と中古の供給予定を調べ、将来の売却価格が維持できる物件かを見極めることです。第三に、管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税、借入金利を含めた保有コストを家族で共有することです。

地方富裕層が豪邸よりタワマンを選ぶ流れは、税制だけでなく、生活と資産管理の合理化から生まれています。個人投資家の視点では、物件そのものの華やかさより、地域で代替が効かない立地か、相続人が困らない資産か、金利上昇後も持ち続けられるかを冷静に見ることが重要です。

参考資料:

• No.4667 居住用の区分所有財産の評価｜国税庁
• 令和6年分の路線価等について｜国税庁
• No.4602 土地家屋の評価｜国税庁
• JR岡山駅前の大規模複合再開発「プラウドタワー岡山」、第1期164戸が即日完売｜PR TIMES
• JR岡山駅前の再開発で建設中の大型タワーマンション モデルルームを初公開｜KSBニュース
• 岡山市駅前町一丁目2番3番4番地区市街地再開発組合 再開発事業概要
• 岡山県の地価 平均変動率は4年連続で上昇｜FNNプライムオンライン
• 不動産価格指数を公表｜国土交通省
• 25年首都圏マンション、平均価格・平米単価が最高値｜東京都宅建協会
• 25年全国新築分譲マンション市場動向｜週刊住宅タイムズ
• 2025年 地方都市における分譲マンションの供給動向｜長谷工総合研究所
• 全国 新築億ション住戸の供給戸数 2025｜東京カンテイ
• 日本の富裕層・超富裕層は合計約165万世帯｜野村総合研究所
• 建設物価 建築費指数｜建設物価調査会
• フラット35最頻金利、4ヵ月ぶりに低下｜東京都宅建協会