はじめに

土地は建物より長く残る資産ですが、人口減少が進む日本では「持っているだけで価値が保たれる」とは言いにくくなっています。総務省の2023年住宅・土地統計調査では、空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％と過去最高でした。国土交通省も、人口減少や相続の増加を背景に、所有者不明土地や低未利用地の問題が広がっていると整理しています。

その一方で、同じ日本でも地価が上がる地点は残っています。2026年3月公表の地価公示では、全国平均で全用途・住宅地・商業地がいずれも5年連続の上昇でした。重要なのは、「日本全体が弱い」でも「どこでも上がる」でもなく、需要が残る場所と消える場所の差が広がっている点です。この記事では、資産になる土地を見分けるために、人口動態、都市計画、価格データ、防災リスクの4つの軸を整理します。

需要が残る場所の見極め

人口減少時代の例外地域

まず見るべきは、土地そのものではなく、その場所に今後も人が集まるかどうかです。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口では、日本の総人口は2020年の1億2615万人から長期的な減少局面に入り、2056年に1億人を割り、2070年には8700万人になる見通しが示されています。全国平均の下落圧力が前提になる以上、土地選びでは「日本全体」ではなく「その自治体と生活圏」に需要が残るかを見なければなりません。

その判断材料として有効なのが、総務省の住民基本台帳人口移動報告です。2025年の日本人移動者では、東京都は6万5219人の転入超過、東京圏は12万3534人の転入超過でした。もちろん転入超過だけで地価上昇が保証されるわけではありませんが、雇用、学校、医療、交通が集まりやすい地域に人が流れ続けていることは確認できます。資産になる土地は、人口減少の中でも需要の母集団が細りにくい地域にある土地です。

地価上昇と日常利便の重なり

次に見るべきは、人口の動きが実際の価格に反映されているかです。国土交通省の地価公示は、毎年1月1日時点の正常な価格を示す公的指標で、一般の土地取引の目安として位置づけられています。2026年地価公示では、三大都市圏で上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が続きました。つまり、価格が強い土地は、単に「人気がある」のではなく、需要が継続して価格に転化している場所です。

ただし、地価公示の平均値だけでは不十分です。実務では、最寄り駅までの距離、幹線道路への接続、スーパーや病院、小学校への到達性といった日常利便を確認する必要があります。土地は建て替えや用途変更が可能でも、生活導線が弱い場所は購入候補者が限られ、出口で値が付きにくくなります。資産性の高い土地とは、価格が上がっている土地というより、将来の買い手が自然に想定できる土地です。

価値を守る制度と出口の確認

都市計画と流通性の確認

人口流入があっても、都市の外縁でインフラ維持が難しくなる場所は、資産性がぶれやすくなります。そこで重要なのが、自治体の立地適正化計画です。国土交通省によると、2025年12月31日時点で947都市が立地適正化計画を作成しています。この制度は、居住機能や商業、医療、福祉、公共交通を集約し、持続可能な都市構造をつくるためのマスタープランです。

土地を選ぶ際は、その敷地が居住誘導区域や都市機能誘導区域に近いか、公共交通と一体で維持される想定かを確認したいところです。行政が集約の方向を明示しているエリアは、将来の道路、公共交通、生活サービスの維持可能性を読みやすくなります。逆に、計画の外側で人口密度が薄いエリアは、今は静かで広く見えても、将来の売却や賃貸で苦戦しやすい傾向があります。

流通性の確認には、不動産情報ライブラリが有用です。同サイトには、地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格、成約価格、防災情報、都市計画情報、周辺施設情報がまとまっています。しかも、不動産取引価格情報は検索画面で2005年7月以降、成約価格情報は2021年2月以降が確認できます。机上の相場観ではなく、同じ生活圏でどれだけ取引が成立しているかを見ることが、資産性の判断では欠かせません。

ハザードと管理コストの点検

資産になる土地を見分けるうえで、最後に外せないのが防災と管理の視点です。国のハザードマップポータルサイトでは、洪水、内水、高潮、津波、土砂災害、火山などのリスク情報を一元的に確認できます。不動産情報ライブラリでも、洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、津波浸水想定、液状化の発生傾向図などが連携されています。安く見える土地でも、浸水深や盛土の状況、避難場所の位置によっては、保険料、建築制約、買い手心理に大きな差が出ます。

加えて、周辺の管理状態も重要です。国土交通省は、所有者不明土地が増えると、開発や公共事業の支障になるだけでなく、土砂崩落や害虫発生など周辺への悪影響要因にもなると指摘しています。候補地の周辺に管理不全の空き地や空き家が多い場合、その土地単独ではなく街区全体の評価が下がることがあります。土地の価値は敷地の中だけで完結せず、隣地、前面道路、地域の管理能力まで含めて決まります。

注意点・展望

ありがちな誤解は、「坪単価が安い土地ほど伸びしろが大きい」という見方です。人口減少下では、割安に見える理由が需要不足そのものである場合が少なくありません。もう一つの誤解は、「新幹線駅や高速道路ICに近ければ十分」という判断です。広域交通の利便性は重要ですが、日常の買い物、通学、通院、公共交通の持続性までそろわなければ、実需は厚くなりません。

今後は、全国平均の地価が強含んでも、資産価値はより細かく選別される公算が大きいです。人口減少が続く一方で、都市機能を維持できる地域には需要が残るためです。土地選びでは、地価の上昇率だけを追うのではなく、転入超過、誘導計画、実際の成約履歴、防災リスクを重ねて確認する姿勢が、これまで以上に重要になります。

まとめ

資産になる土地の条件は、広さや見た目の良さだけでは決まりません。第一に需要が残る人口動態、第二に行政が維持を前提にする都市構造、第三に実際の売買が積み上がる流通性、第四に災害や管理不全に耐えられる立地という4条件が重なっているかが重要です。

土地を検討する際は、まず住民移動と将来人口で地域の需要を確認し、そのうえで地価公示と成約価格で価格の裏付けを取り、最後にハザードマップと都市計画で弱点を洗い出してください。資産になる土地とは、上がりそうな土地ではなく、将来も買い手が合理的に説明できる土地です。

参考資料:

• 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果
• 住民基本台帳人口移動報告 2025年（令和7年）結果
• 全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇 令和8年地価公示
• 立地適正化計画とコンパクト・プラス・ネットワーク
• 人口減少時代における土地政策の推進 所有者不明土地等対策
• ハザードマップポータルサイト
• 不動産情報ライブラリ 地価公示・地価調査の検索
• 不動産情報ライブラリ 掲載コンテンツ一覧
• 日本の将来推計人口 令和3 2021 から令和52 2070 年