藤沢の小さな賃貸が映す老後住宅危機

高齢者の住まい探しは、単なる不動産の問題ではありません。家賃を払えるか、保証人を立てられるか、孤立したまま亡くなった場合に誰が対応するかという不安が、賃貸市場の入口で重なります。神奈川県藤沢市の「ノビシロハウス亀井野」は、この詰まりを若者との緩やかな共生でほどこうとする試みです。

特徴は、若者が日常の声かけや月1回のお茶会の運営を担う代わりに、家賃を抑えて入居できる点にあります。高齢者にとっては、介護施設ではない普通の賃貸住宅に住みながら、誰かと顔を合わせる機会を持てます。若者にとっては住居費を下げつつ、地域や福祉の現場に触れられます。

この仕組みが注目されるのは、個別の美談だからではありません。日本の住宅市場では、空き家が増える一方で、高齢者が借りられる部屋は不足するというミスマッチが強まっています。ノビシロハウスは、その矛盾を小さな建物の中で可視化したモデルです。

家賃半額制度を支える二重の経済合理性

ノビシロハウス亀井野は、国土交通政策研究所の資料では、神奈川県藤沢市で2021年3月から始まった多世代型コミュニティ集合住宅として紹介されています。住戸は8戸で、カフェとコインランドリーを併設します。2024年10月時点の資料では、70代から90代の高齢者5人と大学生2人が入居し、賃料は高齢者7万円、若者3万5000円とされています。

この「若者の家賃半額」は、単なる割引ではありません。契約上、若者は日々の声かけと月1回のお茶会のアレンジを担います。朝夕のあいさつ、廊下やカフェでの短い会話、定期的な交流の場づくりによって、高齢者の異変や孤立を周囲が察知しやすくします。国交省資料も、人感センサーと入居者同士のコミュニケーションを組み合わせた補助的な見守りとして整理しています。

若者の役割を介護にしない契約設計

重要なのは、若者が介護職員の代替ではない点です。ノビシロの公式説明でも、ソーシャルワーカーは「仲の良い友人」のような存在であり、介護が必要な場合は介護保険を使うとしています。これは制度の持続性に関わる核心です。若者に過度な責任を負わせれば、家賃減額と引き換えに無償労働を抱え込ませる構図になりかねません。

そのため、声かけとお茶会は、介護や医療判断ではなく、関係性をつくる行為として位置づけられます。人感センサー、家賃債務保証、緊急連絡先、死亡時の残置物処理に関する覚書など、専門的なリスク管理は別に用意されます。ここに、このモデルの現実感があります。善意だけで高齢者を支えるのではなく、契約と技術と地域資源を重ねているのです。

空き室と高齢者需要を結ぶ運営モデル

もう一つの合理性は、空き室活用です。タウンニュースの初期報道では、学生向けアパートの空室と単身高齢者の住まい探しの困難を結びつける構想として紹介されていました。藤沢市亀井野は大学にも近く、学生向け賃貸の需要変動を受けやすい地域です。そこに高齢者の安定的な居住需要を重ねることで、建物の稼働率と地域の安心を同時に高める狙いがあります。

BAKERUとノビシロはその後、一棟型の住宅だけでなく、コミュニティ拠点の徒歩圏にある既存アパートやマンションを個室単位で借り上げる「分散型」への展開も掲げています。一棟を新築・改修するだけでは速度に限界があります。地域の既存ストックを使う発想は、人口減少下の不動産市場に合っています。

もっとも、ここで生まれる価値は家賃収入だけでは測れません。高齢入居者がカフェやランドリーに関わる余地を持つこと、近隣住民がコミュニティスペースに出入りすること、医療や看護の相談につながることが、住宅の価値を押し上げます。住まいを「部屋」ではなく「関係のある生活基盤」として設計する点に、従来の賃貸住宅との違いがあります。

単身高齢者時代へ動き出す住宅政策

このモデルの背景には、急速な高齢化と単身化があります。内閣府の令和7年版高齢社会白書によると、2024年10月1日時点の65歳以上人口は3624万人、高齢化率は29.3％です。75歳以上は2078万人で、総人口の16.8％を占めます。住宅市場が高齢者を例外扱いできる段階は、すでに過ぎています。

高齢者の単身化も進んでいます。白書は、65歳以上の一人暮らしの割合が2020年に男性15.0％、女性22.1％となり、2050年には男性26.1％、女性29.3％に上がる見通しを示しています。単身高齢者が増えるほど、賃貸人の不安も大きくなります。家賃滞納、緊急時対応、死亡後の契約終了、残置物処理が、入居審査の見えない壁になります。

高齢化率29.3％が示す需要の厚み

住宅が足りないわけではありません。総務省の2023年住宅・土地統計調査では、空き家は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高です。1993年から2023年までの30年間で、空き家数は約2倍になりました。にもかかわらず、高齢者が希望する地域で普通の賃貸住宅を借りられないなら、それは供給量ではなく、リスク配分の問題です。

国土交通省の過去資料では、単身高齢者に対する大家の入居拒否感が65％、高齢者のみ世帯への拒否感が55％と示されています。調査時点は古いものの、政策資料で繰り返し参照されてきた数字です。拒否感の背景には、高齢者本人への偏見だけでなく、賃貸経営上の処理コストがあります。誰が見守るのか、誰が緊急連絡を受けるのか、誰が契約終了を進めるのかが曖昧なままでは、大家は慎重になります。

孤立死の可視化も進みました。内閣府のワーキンググループは、警察取扱死体のうち自宅で死亡した一人暮らしの人をもとに検討し、2024年分で死後8日以上を経て発見されたものが2万1856件、死後4日以上では3万1843件だったと整理しています。これは特定の日数で孤立死を一律に定義するものではありませんが、賃貸人が恐れるリスクの輪郭を示すデータです。

居住サポート住宅との制度的接点

政策もようやく、住宅と福祉を分けて考える限界を認め始めています。改正住宅セーフティネット法は2025年10月に施行され、居住支援法人等が大家と連携し、安否確認、見守り、福祉サービスへのつなぎを行う「居住サポート住宅」の認定制度を創設しました。制度資料では、終身建物賃貸借の手続き簡素化、残置物処理への対応、家賃債務保証業者の認定も柱になっています。

ノビシロハウスは、この制度を先取りする実践に近い位置にあります。ICTだけに頼らず、入居者同士の接点を組み込み、必要があれば医療や介護へ接続するからです。居住サポート住宅の認定基準では、安否確認を1日1回以上、訪問等による心身・生活状況の把握を月1回以上行うことなどが示されています。ノビシロハウスの月1回のお茶会や日常の声かけは、制度が求める支援の一部を生活の中に埋め込む試みといえます。

ただし、制度化は万能ではありません。認定基準を満たすには、事業者、大家、居住支援法人、自治体、福祉窓口の連携が必要です。補助金や認定制度があっても、地域に運営主体がいなければ住宅は増えません。ノビシロハウスの価値は、国の制度だけでは作れない「毎日顔を合わせる関係」を、建物の運営に組み込んだ点にあります。

全国展開を阻む運営負担と地域差

このモデルを全国に広げるには、いくつかの制約があります。第一に、若者の確保です。大学や専門学校が近く、家賃水準が若者にとって重い地域でなければ、家賃半額のインセンティブは働きにくくなります。逆に若者が少ない地域では、高齢者同士や子育て世帯、移住者を含めた別の共生設計が必要です。

第二に、運営者の質です。お茶会を開けば自動的に関係が生まれるわけではありません。入居者同士の距離が近すぎれば疲れますし、近すぎなければ見守りになりません。生活リズム、プライバシー、認知症や持病への配慮、トラブル時の相談先を調整する人が必要です。この調整機能こそ、家賃表には現れないコストです。

第三に、責任分界の明確化です。若者の声かけで異変に気づいた後、誰に連絡し、誰が判断し、どの支援につなぐのかが決まっていなければ、善意は不安に変わります。ノビシロハウスが医療拠点、訪問看護、介護事業者、センサー、保証会社を組み合わせているのは、そのためです。地域資源が薄い場所では、同じ看板だけを掲げても機能しにくいでしょう。

国際的に見ると、高齢者の住まいと若者の住宅費を組み合わせる発想は珍しくありません。HomeShare Internationalは、高齢者など住まい手が空き部屋を低廉または無償で提供し、若者などが一定の支援や同居の安心を返す仕組みを紹介しています。フランスの公的情報サイトも、若者が高齢者宅で moderate rent などの条件で暮らす連帯型の世代間同居を取り上げています。ただし、いずれも若者が介護職員の代わりになるわけではない点を明確にしています。

日本での課題は、家族同居を前提にしてきた社会保障と、個人契約を前提にする賃貸市場の間に空白があることです。ノビシロハウスのような取り組みは、その空白を埋める民間の実験です。成功条件は、安い家賃ではなく、関係性を運営する仕組みをどこまで再現できるかにあります。

住まい選びで確認すべき三つの条件

高齢期の住まいを考える読者が確認すべき点は、建物の新しさだけではありません。第一に、緊急時の連絡体制です。家族、保証会社、管理者、医療・介護窓口の誰がどの順番で動くのかを確認する必要があります。第二に、日常の接点です。センサーは有効ですが、人が気づく仕組みと組み合わせて初めて安心に近づきます。

第三に、介護が必要になった後の道筋です。ノビシロハウスのような共生型賃貸は、介護施設そのものではありません。だからこそ、介護保険、訪問看護、在宅医療、地域包括支援センターにつながる設計が欠かせません。元気なうちに入居でき、状態が変わっても相談先が切れないことが、老後住宅の実力です。

賃貸市場は、人口減少と高齢化の同時進行で構造転換を迫られています。空き家900万戸の時代に必要なのは、部屋の数を増やす政策だけではありません。貸す側の不安を減らし、借りる側の孤立を防ぎ、若い世代にも参加する利益がある仕組みです。藤沢の小さな共生アパートは、その難題に対する実務的な解の一つを示しています。

参考資料:

• 株式会社ノビシロ「ノビシロハウス」
• BAKERU「多世代コミュニティ住宅事業『ノビシロハウス』等の入居希望者を受付開始」
• タウンニュース「亀井野 空き家活用『多世代アパート』」
• 国土交通政策研究所 研究発表会資料
• あおいけあ
• ノビシロハウス亀井野
• 内閣府「令和7年版高齢社会白書 第1章第1節」
• 内閣府「令和7年版高齢社会白書 家族と世帯」
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計」
• 政府広報オンライン「改正住宅セーフティネット法がスタート」
• 国土交通省「令和7年10月施行 改正住宅セーフティネット法」
• 国土交通省「居住サポート住宅認定制度」
• 内閣府「孤立死者数の推計方法等について」
• HomeShare International「About homesharing」
• Service-Public.fr「All about shared housing solidarity」