公的賃貸団地はなぜ長生きに効くのか死亡リスク低下の生活条件再考

団地再評価を後押しする高齢化と住まいの課題

古い、階段が多い、若い世代にはなじみにくい。団地にはそんなイメージがつきまとってきました。しかし、高齢化が進む日本では、住まいを単なる「箱」ではなく、健康を支える環境として見直す必要が高まっています。

内閣府の令和7年版高齢社会白書によると、2024年10月1日時点の65歳以上人口は3,624万人で、高齢化率は29.3%です。健康寿命は2022年時点で男性72.57年、女性75.45年とされ、近年はほぼ横ばいです。長く生きるだけでなく、外出し、食べ、交流し、自立して暮らせる期間をどう延ばすかが問われています。

その文脈で注目されるのが、公的賃貸住宅、いわゆる団地です。大規模な追跡研究では、公的賃貸住宅に住む高齢者の死亡リスクが、民間賃貸住宅に住む高齢者より低いという結果が示されました。大切なのは「団地なら必ず健康になる」と単純化しないことです。差を生むのは、建物そのものだけでなく、歩きやすさ、緑、買い物のしやすさ、人と会う機会、家賃負担の安定などが重なった生活環境です。

4万4007人研究が示した公的賃貸の差

持ち家を基準にしたリスク差

根拠となるのは、日本老年学的評価研究（JAGES）のデータを用いたScientific Reports掲載の9年追跡研究です。対象は2010年から2019年まで追跡可能だった、日常生活動作が自立している65歳以上の高齢者4万4,007人です。住まいは、持ち家、民間賃貸住宅、公的賃貸住宅、その他の賃貸住宅に分けられました。

追跡期間中に死亡した人は1万638人で、全体の24.2%でした。分析では性別、年齢、婚姻状況、教育歴、等価所得、同居状況、職業、うつ、既往症、BMI、社会参加、社会的サポート、人口密度、居住年数などが統計的に調整されています。

持ち家を基準にすると、調整後の死亡リスクは民間賃貸住宅で1.45倍、公的賃貸住宅で1.17倍でした。つまり、もっとも低リスクだったのは持ち家です。見出しになりやすい「団地は死亡リスクが低い」という表現は、持ち家より低いという意味ではありません。民間賃貸と比べると、公的賃貸のほうが低かったという読み方が正確です。

公的賃貸と民間賃貸の比較

研究で特に重要なのは、賃貸住宅同士の比較です。公的賃貸住宅の居住者は、民間賃貸住宅の居住者と比べて死亡リスクが0.80倍でした。言い換えると、統計上は約20%低い結果です。95%信頼区間は0.72から0.89で、研究チームは賃貸住宅間の多重比較にも配慮しています。

この差は、単に所得差だけでは説明しきれない可能性があります。研究では、低所得者の割合は公的賃貸住宅で56.3%、民間賃貸住宅で61.5%と、いずれも持ち家より高い水準でした。一人暮らしの割合も、公的賃貸住宅で32.1%、民間賃貸住宅で28.6%と大きく離れているわけではありません。

もちろん、観察研究である以上、因果関係を断定することはできません。資産、住戸の断熱性能、エレベーターの有無、入居者の健康意識など、十分に測れない要因が残る可能性があります。それでも、年齢や所得、既往症、社会参加などを調整した後に差が残った点は、住まいの周辺環境を健康政策として考えるうえで見逃せません。

健康長寿につながる団地設計の生活機能

緑と歩道が支える外出習慣

公的賃貸住宅、とくにURや旧公団系の大規模団地は、戦後の住宅不足に対応するため、一定の計画性をもって整備されてきました。UR都市機構の前身である日本住宅公団は1955年に設立され、高度成長期に大規模団地を各地に供給しました。URの資料では、2015年時点でこれまでに建てた団地は2,029団地、総戸数は88万3,038戸とされています。

こうした団地の特徴は、住棟だけを並べた場所ではないことです。敷地内や周辺に歩道、緑地、広場、商店、公共施設、集会所などが配置され、日常の用事が徒歩圏で完結しやすい構造を持つ団地があります。車に頼らなくても外に出られる環境は、高齢者の活動量を底上げします。

JAGESの別研究では、65歳以上の12万6,878人を対象に、地域の緑地とうつ傾向の関連が調べられました。全体では緑地が多い地域ほど抑うつのオッズが低く、都市部では樹木の多さ、農村部では適度な草地が関連していました。横断研究のため因果は断定できませんが、団地の緑やオープンスペースが「外に出る理由」を作る可能性は十分あります。

買い物環境と栄養の接点

健康長寿を考えるとき、食環境は外せません。高齢期は筋肉量が落ちやすく、たんぱく質や野菜、果物を継続してとれるかが、フレイル予防に直結します。近くに食料品店がないと、買い物が面倒になり、外出頻度や食事の質が下がりやすくなります。

JAGESの食環境研究では、65歳以上4万9,511人を3年間追跡し、近隣の食料品店への主観的アクセスと死亡リスクの関連を分析しています。食料品店が少ないと感じる人では、年齢や性別などを調整した後も死亡リスクが高い傾向がありました。とくに車を使わない高齢者では、買い物環境の悪さと死亡リスクの関連がより強く示されています。

団地の商店街や近隣センターは、単なる買い物の場ではありません。歩いて行ける距離に食品、郵便局、診療所、薬局、バス停、集会所があることは、栄養、運動、社会参加を同時に支える仕組みです。毎日の買い物は、軽い運動であり、店員や近隣住民と顔を合わせる機会でもあります。

近所づきあいと見守りの回路

死亡リスクの差を考えるうえで、社会的つながりも重要です。静岡県の高齢者を対象にした研究では、地域への信頼や親しみといった個人レベルの社会的凝集性が高い人ほど、全死亡リスクが低いことが示されました。調整後のハザード比は0.78で、循環器疾患や呼吸器疾患による死亡とも関連していました。

団地には、階段室、掲示板、集会所、自治会、清掃、見守り活動など、弱いつながりを生みやすい装置があります。親密な友人でなくても、顔を知っている人がいるだけで、体調変化や閉じこもりに周囲が気づく可能性は高まります。

URコミュニティは、全国約70万戸のUR賃貸住宅の現地管理業務を担い、維持管理に加えてコミュニティ形成の支援も行うと説明しています。管理主体が存在し、共用部の維持や地域活動の受け皿があることは、民間賃貸の単独アパートにはない強みになり得ます。

老朽化と孤立を見落とさない団地再生の条件

団地を健康資源として評価する一方で、課題も直視する必要があります。国土交通省の資料では、公営住宅のストック戸数は2022年度末で約212万戸、そのうち築後30年以上が約148万戸、70%を占めるとされています。古い住棟では、エレベーターの不足、段差、断熱性能、浴室やトイレの使いにくさが、転倒や閉じこもりの要因になります。

WHOの住宅と健康に関するガイドラインは、過密、寒暖の室内環境、住まいのけがリスク、機能低下がある人のアクセシビリティを重要な論点に挙げています。高齢者にとって、冬に寒すぎる部屋、夏に暑すぎる部屋、夜間に移動しにくい間取りは、血圧変動、熱中症、転倒のリスクを高めます。団地の良さは周辺環境にありますが、住戸内の温熱環境やバリアフリーが伴わなければ、健康効果は限定的です。

社会的孤立も残る課題です。埼玉県和光市の高齢者8,191人を分析した研究では、独居高齢者の孤立は団地以外の賃貸集合住宅で特に多い一方、同居者のいる高齢者では賃貸団地や分譲団地でも孤立者が多い傾向が示されました。団地に住むだけで人間関係が自動的に生まれるわけではありません。

国土交通省は、良好な居住環境を持ちながら急速な高齢化や空き家発生が見込まれる住宅団地について、地域活動、生活支援施設、若年世帯の住み替え促進などを含む再生支援を掲げています。健康長寿に効く団地とは、昔の団地をそのまま保存することではなく、古いストックを安全で歩きやすく、交流しやすい生活基盤へ更新することです。

住まい選びで確認したい健康長寿の視点

団地の再評価から得られる教訓は、住まい選びを「家賃と広さ」だけで決めないことです。高齢期の暮らしでは、徒歩圏の食品店、ベンチのある歩道、日陰や緑、通いやすい医療機関、参加しやすいサークルや集会所が、日々の健康行動を支えます。

確認したいのは、第一に外出しやすい動線です。玄関からバス停、商店、集会所まで安全に歩けるか。第二に食の確保です。車を使わなくても、生鮮食品を無理なく買えるか。第三に人との接点です。あいさつ程度の関係を持てる共用空間や活動があるか。第四に住戸内の安全です。室温、段差、浴室、照明、手すりを点検する必要があります。

公的賃貸住宅の死亡リスクが民間賃貸より低かったという研究結果は、団地礼賛ではありません。健康は、医療機関の中だけで作られるものではなく、毎日歩く道、買い物に行く距離、顔を合わせる人、安心して払える住居費の中で作られます。団地の価値は、古い建物の懐かしさではなく、健康を支える生活環境を再設計するヒントにあります。

参考資料:

• Living in public rental housing is healthier than private rental housing a 9-year cohort study from Japan Gerontological Evaluation Study
• JAGESプレスリリース：公的賃貸住宅と死亡リスクに関する研究
• 数字で見るUR都市機構の60年
• URコミュニティは何をしている会社ですか。
• 住宅団地の再生｜国土交通省
• 公営住宅の現状データ｜国土交通省
• WHO Housing and health guidelines
• The WHO Age-friendly Cities Framework
• 居住形態別の比較からみた団地居住高齢者の社会的孤立
• Neighborhood food environment and mortality among older Japanese adults
• What Types of Greenspaces Are Associated with Depression in Urban and Rural Older Adults?
• Social cohesion and mortality: a survival analysis of older adults in Japan
• 令和7年版高齢社会白書 概要版
• 令和5年住宅・土地統計調査｜総務省統計局