はじめに

「外国人が日本の土地を買っている」という話題は、北海道ニセコのような象徴的な地域が報じられるたびに一気に広がります。ただ、この論点は感情的に捉えると実態を見誤りやすいテーマでもあります。日本では、通常の不動産、農地、森林、重要施設周辺の土地で制度がそれぞれ異なり、同じ「土地取得」でも監視の仕組みも問題の性質も別物だからです。

とくに2025年から2026年にかけては、国土利用計画法の届出事項に国籍関連情報が段階的に追加され、重要土地等調査法の運用も進みました。つまり、いま必要なのは「外国人に買われているのか」という単純な二択ではなく、どの土地で、どの制度が働き、どこに実際の課題があるのかを分けて理解することです。この記事では、ニセコを入口にしつつ、全国制度の骨格と地域課題を整理します。

取得をめぐる現行制度の骨格

原則として開かれた不動産市場

まず押さえたいのは、日本の制度が少なくとも非居住者による不動産取得を想定して運用されている点です。財務省は、非居住者が日本国内の不動産やその権利を取得した場合、外為法に基づき取得後20日以内に財務大臣へ事後報告する必要があると案内しています。日本銀行の外為法報告制度の説明でも、「不動産等の取得」の報告者は非居住者と整理されています。

この2つの公的資料から言えるのは、日本では外国人や非居住者の取得を一律禁止する仕組みではなく、取得後の報告や把握を前提に制度が組み立てられているということです。ここは重要なポイントです。議論では「自由に買える」「野放しだ」という表現が一人歩きしがちですが、実際には完全な無規制でもなければ、逆に全面禁止でもありません。報告制度、用途規制、区域指定、登記制度が重なり合う構造です。

さらに、国土利用計画法には大規模な土地取引の事後届出制があります。国土交通省によると、法定面積以上の土地について売買などの契約を結んだ場合、権利取得者は契約日から2週間以内に利用目的や取引価格などを届け出る必要があります。基準面積は、市街化区域で2,000平方メートル以上、市街化区域以外の都市計画区域で5,000平方メートル以上、都市計画区域外で10,000平方メートル以上です。大規模な山林やリゾート開発用地が論点化しやすいのは、この制度の対象にかかりやすいからでもあります。

農地や重要区域にかかる例外と監視

ただし、「土地はすべて同じ条件で買える」と考えるのは誤りです。典型例が農地です。農林水産省の2024年公表資料によると、2023年中に外国法人または海外居住外国人が直接取得した農地は0件でした。海外居住外国人等が関係する法人経由の取得も、愛媛県西条市の0.6ヘクタールのみです。一方で、日本国内に居住する外国人による農地取得は219者、60ヘクタールありました。

この数字が示すのは、農地が「国籍だけで自由に売買される市場」ではないことです。農地法では効率的な利用などの要件が課され、投資目的だけで取得することは難しい構造です。つまり、通常不動産の議論をそのまま農地に当てはめると、現実からずれます。

もう1つの例外が、重要施設周辺や国境離島です。重要土地等調査法は2021年に成立し、2022年9月20日に全面施行されました。特別注視区域では、一定面積以上の土地や建物の売買契約に事前届出が必要です。内閣府の案内では、対象は200平方メートル以上の土地や建物です。ここでは「誰が買うか」だけでなく、「どう使うか」がより重視されます。安全保障上の機能阻害につながる利用があれば、勧告や命令の対象になり得るからです。

焦点となる地域と土地の種類

ニセコ・倶知安に集まる観光投資

象徴的な地域としてまず挙がるのが、ニセコ観光圏の中心である倶知安町です。倶知安町の統計では、2024年9月末時点の外国籍住民は1,192人でした。観光面では、町が公表した2024年度の観光客入込状況で、観光入込客数は156万9,500人、宿泊客延数は88万4,100人泊、そのうち国外は63万3,700人泊でした。冬季だけでなく夏季アクティビティも伸びており、外需に支えられた国際リゾートとしての色合いがかなり強いことがわかります。

こうした需要が不動産投資を呼び込むのは自然な流れです。問題は、その投資を地域側がどう制御するかです。倶知安町は公式資料で、ひらふスキー場周辺では2008年に準都市計画区域を指定し、その後も開発の勢いが収まらず、投資規模の大型化やスプロール化が見込まれたため、2023年10月に区域を拡大したと説明しています。景観地区や特定用途制限地域をかけているのは、外資か内資か以前に、急速な開発そのものが地域インフラや景観に負荷を与えるためです。

町は別の検討資料でも、ニセコひらふ地区でコンドミニアムの急増により過度な都市化が進んでおり、このまま開発が続くとさまざまな問題が顕在化するとしています。ここで見えるのは、「外国人が所有しているか」だけではなく、「受入容量を超える開発が起きていないか」が実務上の核心だということです。水道、下水道、交通、駐車場、景観、労働力、生活コストは、所有者の国籍より先に地域へ負荷として表れます。

森林・重要施設周辺で進む実態把握

森林になると、議論は観光投資から資源管理や水源保全へと移ります。林野庁が2024年7月に公表した調査では、2023年に確認された「居住地が海外にある外国法人または外国人と思われる者」による森林取得は全国で33件、134ヘクタールでした。このうち北海道は26件、117ヘクタールを占めます。個別事例には、ニセコ町、倶知安町、留寿都村、蘭越町など、ニセコ周辺の地域名が並びます。

ただし、これも「外国人が北海道の森林を全面的に買い占めている」と読むべき数字ではありません。累計で見れば2006年から2023年までの事例は358件、2,868ヘクタールです。懸念がゼロとは言えませんが、全国の森林全体から見れば限定的な規模であり、しかも林野庁の調査は行政情報に基づく把握結果です。重要なのは、取得件数の多寡だけでなく、利用目的が資産保有なのか、住居地なのか、宿泊施設建築なのかを見分けることです。

安全保障の観点では、重要土地等調査法に基づく内閣府の2024年度集計が示唆的です。583区域で確認された土地・建物の取得総数は11万3,827筆個で、そのうち外国人・外国系法人による取得は3,498筆個、全体の3.1％でした。内閣府は同年度に勧告・命令を実施していません。ここから読み取れるのは、重要施設周辺でも外国人や外国系法人の取得が存在する一方、現時点では制度上ただちに機能阻害行為へつながる案件が多数確認されているわけではない、ということです。

制度見直しと政策論争の方向

透明化強化へ向かう2025年以降の制度変更

2025年以降の変化で大きいのは、「所有規制」より前に「把握の精度」を上げる方向が鮮明になったことです。国土交通省は2025年7月施行の省令改正で、大規模土地取引の届出事項に、個人取得者の国籍等や法人の設立準拠法国を追加しました。さらに2026年2月公布、同年4月1日施行予定の改正では、法人代表者の国籍等、同一国籍の役員や議決権保有者が過半数を占める場合の国籍等まで届出事項に加えています。

これは、外国人取得を全面禁止する方向ではありません。誰が意思決定している法人なのかまで含めて把握し、利用目的審査の実効性を高めようとする動きです。国土交通省は「土地の取得・利用等の在り方に関する有識者会議」も設置し、現行制度の枠にとらわれず、国民が求める情報を十分に把握できているかという観点から制度を検討するとしています。問題の中心が、いまや「データが足りない」「制度が分散している」という統治の課題に移っていることがわかります。

外国人問題だけでは語れない土地政策

もう1つ見落としやすいのは、日本の土地政策全体には外国人取得より大きな構造問題があることです。政府広報によれば、2024年の国土交通省調査で、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しない所有者不明土地の割合は全国で23％に達しました。発生原因の63％は相続登記未了、29％は住所変更登記未了です。

この数字は重いです。土地の管理不全や所在不明は、外国人投資の有無にかかわらず、インフラ整備、防災、開発調整、地域再生を難しくします。外国人による土地取得を論じること自体は必要ですが、それだけを強調すると、日本の土地行政が抱える本丸を外す危険があります。所有の国籍だけでなく、登記の更新、利用実態、開発許可、税負担、管理責任をどう結びつけるかが本質です。

注意点・展望

このテーマで陥りやすい誤解は2つあります。1つ目は、ニセコのような目立つ事例を日本全体の一般論にしてしまうことです。リゾート地、農地、森林、基地周辺では制度も市場の力学も違います。2つ目は、外国人取得をすべて安全保障問題として扱うことです。実際には、観光需要、地域雇用、税収、空き家活用につながる投資もあり、課題は所有そのものより開発管理や情報不足にある場合が少なくありません。

今後の焦点は、国籍情報の追加でどこまで実態把握が進むか、そして把握した情報を地域の土地利用ルールへどう落とし込むかです。ニセコのような地域では、投資抑制よりも、受入容量を前提にした景観・インフラ・交通の統合管理が問われます。全国では、重要区域の監視、農地法の運用、登記情報の更新義務化をどう連結するかが次の争点になります。

まとめ

外国人による日本の土地取得をめぐる論点は、「買えるか、買えないか」という単純な話ではありません。通常不動産は広く開かれている一方、農地には資格要件があり、重要施設周辺には事前届出や利用規制があり、大規模取引には国籍情報を含む届出制度がかかります。ニセコはその縮図であり、外資流入の象徴であると同時に、開発管理の難しさを先に示した地域でもあります。

議論を深めるために必要なのは、不安の拡散ではなく、土地の種類、取得主体、利用目的、地域容量を分けて見る視点です。制度はすでに「禁止」より「透明化と利用管理」に動いています。今後は、その情報を地域運営にどう生かすかが問われます。

参考資料:

• 重要土地等調査法 - 内閣府
• （令和６年度）重要施設周辺等における土地・建物の取得状況について①
• 届出について - 内閣府
• Reporting Requirement Under the FEFTA For a Non-Resident Acquiring Real Property Located in Japan : Ministry of Finance
• 外為法の報告制度について : 日本銀行 Bank of Japan
• 外国資本による森林取得に関する調査の結果について：林野庁
• 外国法人等による農地取得に関する調査の結果について：農林水産省
• 土地取引規制制度 - 国土交通省
• 大規模な土地取引の際の届出事項に法人代表者の国籍等を追加「国土利用計画法施行規則の一部を改正する省令」を公布 - 国土交通省
• 土地の取得・利用等の在り方に関する有識者会議 - 国土交通省
• 倶知安の統計2024 倶知安町
• 倶知安町 観光客入込状況
• 倶知安準都市計画区域 | 倶知安町
• ニセコひらふ地区の望ましい空間のあり方に関する検討 | 倶知安町
• 所有者不明土地　相続や住所等の変更の未登記により全国で発生 | 政府広報オンライン