持ち家か賃貸かで迷わない住まい防衛戦略と家計再設計の要点整理

地価・金利・家賃上昇と空き家900万2千戸の現実

住まいの悩みが重くなっています。買う側には価格上昇と金利の不安があり、借りる側には家賃上昇と更新時の負担があります。国土交通省の令和8年地価公示では、全国の住宅地が5年連続で上昇しました。住宅金融支援機構のフラット35でも、2026年3月の21年超35年の最頻金利は年2.25%まで上がっています。

一方で、総務省統計局によれば2023年時点の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%です。それでも「安くて住みやすい家が簡単に見つかる」わけではありません。立地、築年、耐震性、断熱性、管理状態がそろう住宅は限られるからです。この記事では、持ち家と賃貸の二択で考えず、住居費をどう守るかという視点から、生き残るための現実的な戦略を整理します。

住まいコスト上昇の同時進行

取得費と金利負担の上昇局面

住宅取得のハードルは、価格と金利の両面から上がっています。国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、住宅購入資金の平均値は注文住宅が6188万円、分譲集合住宅が4679万円でした。さらに同調査では、注文住宅取得世帯の住宅ローン年間返済額は全国平均で144.8万円、年収に対する返済負担率は18.4%とされています。数字だけみれば直ちに破綻水準ではありませんが、教育費や介護費が重なる世帯では余力が薄くなりやすい水準です。

資金調達の面でも注意が必要です。国土交通省が2026年3月27日に公表した民間住宅ローン調査では、個人向け住宅ローンの新規貸出額は約22.2兆円で、金利タイプ別では変動金利型が83.5%を占めました。これは返済額が将来変わり得る借り方が圧倒的に多いことを意味します。固定型の代表例であるフラット35も、21年超35年の最頻金利が2026年3月に2.25%です。低金利期の感覚で購入判断をすると、のちのち家計を圧迫しやすくなります。

土地や中古マンションの値上がりも無視できません。令和8年地価公示は住宅地の上昇基調継続を示しました。さらに2026年3月の報道では、東京23区の中古マンション平均価格が70平方メートル当たり1億2349万円と過去最高を更新しています。都心の数字を全国一般化するのは適切ではありませんが、人気エリアで「中古なら手が届く」という前提が崩れていることは確かです。

賃貸負担の見えにくい増加

賃貸も安全地帯ではありません。国土交通省の同じ住宅市場動向調査では、民間賃貸住宅の月額家賃平均は7万7677円、中央値は7万円でした。平均世帯年収は486万円で、勤務先から住宅手当を受けている世帯は23.8%、その平均額は月3万1428円です。つまり、多くの世帯は住宅手当に頼れず、自力で家賃上昇を吸収しなければなりません。

民間データでも上昇圧力は鮮明です。LIFULL HOME’Sの2025年4月マーケットレポートでは、東京23区のシングル向き平均掲載賃料は11万7417円で前年同月比113.5%となりました。掲載賃料ベースのため実際の成約家賃とは差がありますが、募集局面で家賃を引き上げやすい環境にあることは読み取れます。更新料、引っ越し費用、保証料まで含めると、賃貸の総コストは表面上の月額家賃以上に重くなります。

ここで重要なのは、持ち家は固定費化、賃貸は変動費化という単純な整理が通じにくくなっていることです。持ち家は金利や修繕費、固定資産税の変動を抱えます。賃貸は家賃改定や再契約コストを抱えます。どちらが得かではなく、どちらのリスクを自分の家計が吸収しやすいかで判断する段階に入っています。

二択を避ける家計防衛の設計

住居費を年収比でみる発想転換

詰まないための第一歩は、住宅価格や家賃の絶対額ではなく、年収と可処分所得に対する比率で考えることです。購入であれば返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税、火災保険まで含めた年間総額でみる必要があります。賃貸であれば家賃に共益費、更新料、保証料、引っ越し準備費を足し、3年から5年単位で平均化して比較するのが現実的です。

特に変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額ではなく「金利が上がった場合でも払えるか」を先に確認すべきです。これは国交省の変動金利比率83.5%とフラット35金利上昇を踏まえた筆者の整理ですが、足元の返済可能額ぎりぎりで借りるほど、将来の選択肢は細くなります。住宅ローンは資産形成の道具でもありますが、家計の流動性を奪う契約でもあるからです。

賃貸でも同様に、家賃上昇に備えた余白が要ります。住宅市場動向調査で民間賃貸住宅の平均世帯年収が486万円にとどまる一方、住宅手当受給は4分の1未満でした。収入増だけに期待して住居費を引き上げる判断は危ういといえます。転職や育休、介護離職の可能性まで含め、住居費が家計の硬直化要因にならないかを先に見るべきです。

エリアと築年の再設計

次に効くのは、希望条件の順番を入れ替えることです。立地を最優先にすると、取得も賃貸も価格上昇の直撃を受けやすくなります。反対に、通勤時間の許容幅、駅距離、築年数、広さのどこを柔軟にできるかを整理すると、選択肢は増えます。

空き家統計はその背景を示します。2023年の総住宅数は6504万7千戸、空き家は900万2千戸ですが、そのうち政策上着目される「賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家」も385万6千戸あります。空き家は多いのに住まいが苦しいのは、使える住宅ストックと、住みたい場所・性能の条件が一致していないからです。これは総務省統計局の空き家統計と、地価上昇が続く公示地価を踏まえた筆者の推論です。

そのため、購入でも賃貸でも「新築か、都心か」の一択を外し、中古や郊外、駅徒歩条件の見直しを組み合わせるほうが合理的です。中古購入なら、価格だけでなく修繕履歴、管理組合、断熱改修余地を見るべきです。賃貸なら、更新型の高コスト物件より、長く住みやすい管理状態の物件を選ぶほうが総支出を抑えやすい場合があります。

制度活用と住み替え余地の確保

補助制度とリフォーム支援

家計防衛では、制度を使う前提で考えることも欠かせません。国の子育てグリーン住宅支援事業では、既存住宅リフォームについて、必須工事3カテゴリーすべてを実施するSタイプで上限60万円、2カテゴリーを実施するAタイプで上限40万円です。新築・リフォームとも予算上限があるため、条件に合う世帯は早めの確認が必要です。

さらに国土交通省の長期優良住宅化リフォーム推進事業では、性能向上リフォームに対し補助率3分の1、補助額は最大80万円、長期優良住宅の認定取得なら最大160万円です。既存住宅を買って性能を上げる発想は、価格が高騰した新築に無理をするより、総額を管理しやすい場合があります。中古購入と改修を分けて考えず、セットで比較する視点が重要です。

借り続ける人の安全網

賃貸を選ぶ場合も、単なる我慢ではなく制度を前提に設計したほうがいいでしょう。住宅セーフティネット制度では、低額所得者、高齢者、障害者、子育て世帯などを住宅確保要配慮者と位置づけ、入居を拒まない登録住宅の仕組みを整えています。さらに、セーフティネット専用住宅や居住サポート住宅では、家賃や家賃債務保証料の低廉化、住み替え支援について、地方公共団体と国が協力して補助する仕組みがあります。

もちろん、すべての地域で使いやすいとは限りません。ただ、家賃負担や保証人問題で民間賃貸が不利になりやすい世帯にとって、制度を知らないこと自体が大きな機会損失です。詰まないための戦略とは、住まいの選択を市場価格だけに委ねないことでもあります。

空き家・金利で急がない家計耐久力の設計

よくある間違いは、「空き家が多いのだから住宅は余っている」「金利がまだ低いから今すぐ買うべき」「買えないなら賃貸で様子見」のように、ひとつの材料で結論を急ぐことです。現実には、住まいの苦しさは価格、金利、立地、性能、制度利用可否が重なって生まれます。空き家の多さは供給の総量を示しますが、良質な住宅の豊富さを意味しません。

今後は、都心部の価格高止まり、賃料上昇、金利の正常化が同時に進む可能性があります。その一方で、中古流通、性能向上リフォーム、セーフティネット住宅、子育て世帯向け支援の重要性は増すはずです。住まい選びは「買う勇気」や「借りる柔軟性」を競う話ではなく、家計の耐久力をどう確保するかという設計問題として捉えるべき局面です。

年収比と補助制度で守る住居費の上限

持ち家も賃貸も厳しい時代に必要なのは、どちらが得かを断言することではありません。価格、家賃、金利が同時に重くなるなかで、年収比で住居費を管理し、エリアや築年の条件を組み替え、補助制度や既存住宅活用まで含めて総額を抑える視点です。

購入を急がずに固定費の上限を決めること、賃貸でも更新や保証料を含めた総コストで判断すること、制度を調べてから結論を出すこと。この三つを徹底するだけでも、住まいの選択で詰む確率はかなり下げられます。住居は夢の対象である前に、家計を守るインフラです。まずはその前提から見直すことが、最も現実的な生存戦略です。

参考資料:

• 全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇 ～令和８年地価公示～ - 国土交通省
• 「住宅取得時に購入した耐久消費財の金額」などについて新たに調査しました！ ～令和６年度住宅市場動向調査の結果をとりまとめ～ - 国土交通省
• 令和６年度住宅市場動向調査 報告書 - 国土交通省
• 個人向け住宅ローンの新規貸出額が増加 ～民間住宅ローンの令和６年度の実績を公表します～ - 国土交通省
• フラット35 - 住宅金融支援機構
• 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計(確報集計)結果 - 総務省統計局
• 住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～ - 国土交通省
• 事業概要｜子育てグリーン住宅支援事業 公式
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業 - 国土交通省
• 賃料動向 首都圏、近畿圏ともに過去最高賃料を更新。東京23区シングル向きは前年比113.5%の大幅上昇 - LIFULL