築古マンション再生の分岐点、建替え3条件と所有権売却判断実務

築40年以上マンション急増が家計に及ぶ衝撃

築古マンションの問題は、単なる住まいの老朽化ではありません。国土交通省の推計では、分譲マンションの総ストックは2024年末時点で約713.1万戸に達し、国民の1割超にあたる約1600万人が暮らす居住インフラです。そのうち築40年以上のマンションは約148万戸あり、2034年末には約293.2万戸、2044年末には約482.9万戸へ増える見通しです。

この規模になると、問題は個別マンションの修繕費だけで閉じません。建設費の高止まり、金利上昇、人口移動、自治体財政、相続による権利関係の複雑化が重なり、資産価値と居住安全を同時に揺さぶります。修繕を続けるのか、建替えを目指すのか、あるいは所有権を売って退出するのか。判断を先送りするほど、選べる出口は狭くなります。

本稿では、建替えができるマンションの条件を、合意形成、事業採算、出口設計の3つに分けて整理します。制度改正で多数決のハードルは一部下がりますが、法律だけで再生は進みません。最後に残るのは、管理組合が数字を開示し、所有者が負担と生活再建を具体的に比べられる状態を作れるかどうかです。

合意形成を阻む所有者高齢化と権利調整の壁

マンション建替えの第一条件は、建物の劣化度ではなく、所有者が同じ土俵で判断できる管理能力です。外壁の剥落、給排水管の腐食、耐震性不足が明らかでも、建替え決議に必要な多数を集められなければ事業は動きません。国土交通省も、建物と区分所有者の「二つの老い」が管理と再生を難しくしていると位置付けています。

多数決緩和だけでは埋まらない生活差

令和7年改正マンション関係法は、2025年5月23日に成立し、同年5月30日に公布されました。多くの改正は2026年4月1日に施行されます。建替え決議は原則として従来通り4分の5を維持しますが、耐震性不足、火災安全性不足、外壁等の剥落危険、給排水管腐食による衛生上の問題、バリアフリー基準不適合など一定の客観的事由がある場合、4分の3へ引き下げられます。

これは大きな制度変更です。ただし、賛成票を集めやすくなることと、住民の生活不安が消えることは別です。高齢所有者にとっては、仮住まい、引っ越し、追加負担、相続人との調整が重い課題になります。年金生活の世帯は、将来の資産価値よりも、いまの住み続けやすさを優先しがちです。反対者を「合理性のない少数派」と見なすだけでは、合意形成は進みません。

賃貸化と相続が複雑にする意思確認

築年数が進むほど、所有者が住んでいない住戸が増えます。賃貸化した住戸では、区分所有者、賃借人、管理会社、相続人の利害が分かれます。令和7年改正では、建替え決議後に金銭補償を前提として賃貸借を終了させる制度も整備されますが、補償金の算定や明渡し時期をめぐる実務負担は残ります。

相続未登記や所在不明の所有者も、再生の速度を落とします。改正法は所在等不明区分所有者を決議母数から除外する仕組みや、管理不全の専有部分を裁判所選任の管理人に管理させる制度を整えます。制度上は前進ですが、管理組合が名簿を整備していなければ、制度を使うための入口にも立てません。

合意形成の強いマンションは、築40年を迎えてから急に動くわけではありません。管理規約、議事録、修繕履歴、滞納状況、賃貸住戸比率、所有者名簿、居住者名簿が整っています。管理計画認定制度でも、年1回以上の集会開催、管理者や監事の選任、管理費と修繕積立金の区分経理、長期修繕計画の見直しなどが基準になります。建替え以前の管理品質が、再生の可否を決めるのです。

成功事例に共通する早期の専門家関与

都市再開発推進協会の建替え事例では、東京都港区の「日興パレス白金」が参考になります。同物件は住戸の半数以上が賃貸されていたにもかかわらず、2016年にコンサルタントの協力を得てデベロッパーアンケートを実施し、同年10月に事業協力者を選定しました。2017年に耐震診断で耐震性不足を確認し、2018年3月には約97％の賛成で建替え決議を可決しています。

その後、2018年11月に建替組合の設立認可、2019年11月に権利変換計画の決議と全戸退去、2019年12月に解体着手、2023年9月に竣工へ進みました。ここから読み取れるのは、賃貸化そのものが致命傷ではないということです。早い段階で専門家を入れ、耐震診断、事業協力者選定、権利変換、退去支援を手順化できれば、複雑な権利関係でも前へ進めます。

反対に、管理組合が機能せず、総会も開かれず、修繕積立金も不足し、所有者の連絡先も曖昧なマンションでは、法律改正の効果は限定的です。合意形成は感情論ではなく、情報の整備と比較表の作成です。修繕継続、耐震改修、建替え、敷地売却、個別売却を同じ資料で比べられることが、建替え可能性の最初の条件になります。

採算を決める容積率・立地・建設費の三条件

第二条件は、建替え後の事業収支です。建替えは、古い建物を壊して新しい建物を建てるだけではありません。解体費、設計費、建設費、仮住まい費、補償金、金融費用、販売費を賄いながら、既存所有者に新住戸や転出補償を配分する事業です。どれほど合意が強くても、採算が合わなければ負担額は膨らみます。

余剰容積が所有者負担を左右する構造

かつて建替えが成立しやすかったマンションには、共通する条件がありました。駅近や都心部など土地の価値が高く、現行の容積率に比べて古い建物の利用容積が小さく、建替え後に増えた床を外部へ販売できたことです。この余剰床の販売収入が、既存所有者の追加負担を抑えてきました。

しかし近年は、この構造が弱まっています。すでに容積率を十分に使って建てられているマンションでは、建替え後に売れる床が増えにくくなります。既存不適格で、現在の規制では同じ規模を再建できない物件もあります。高さ制限、日影規制、接道、敷地形状、周辺住民との調整も、机上の容積率だけでは見えない制約です。

東京都は、マンション再生まちづくり制度や建替法容積率許可を通じ、一定の地区や認定計画で容積率緩和を用意しています。横浜市も、築30年以上の分譲マンションを対象に、継続使用、建替え、敷地売却、敷地分割を比較検討する活動へ補助を出しています。自治体支援は有効ですが、どのマンションにも一律で余剰床を与える制度ではありません。地域のまちづくり方針や防災上の必要性と結びつくことが前提です。

建設費高止まりと金利上昇の逆風

建替え採算をさらに厳しくしているのが建設費です。みずほ銀行の分析では、国土交通省の建設工事費デフレーターを基に、材料費や労務費を含む建設工事費は2025年に約2.3％上昇しました。2024年の約5.5％上昇より鈍化したとはいえ、過去数年で上がった水準が下がったわけではなく、高止まりしています。

建設費の高止まりは、所有者の負担額を直接押し上げます。さらに金利が上がれば、事業期間中の借入コストも増えます。マンション建替えは準備から竣工まで数年単位です。資材価格、労務単価、為替、金融政策の変化を受けるため、合意形成が長引くほど当初見積もりと実際の負担額がずれやすくなります。

マクロ経済の視点では、建替えは「土地価格上昇で吸収できるコスト増」と「家計が負担できないコスト増」の境界線に立っています。首都圏の新築マンション市場では、2025年の分譲戸数が2万1962戸と1973年以降の過去最少を更新し、平均価格は9182万円と最高値を更新したと報じられています。価格上昇は余剰床販売に追い風にも見えますが、供給が絞られる市場では、施工会社もデベロッパーも採算のよい案件を選別します。

売れる街だけが救われる市場選別

建替えの第三の採算条件は、立地需要です。都心や駅近で新築需要が強ければ、デベロッパーは参加しやすくなります。反対に、人口減少が進む地域、駅から遠い団地、周辺中古価格が低いエリアでは、余剰床を増やしても販売収入が見込みにくくなります。建替え後の価格を高くできなければ、所有者の追加負担は膨らみます。

この市場選別は、老朽マンション問題を社会的に難しくします。安全性の低いマンションほど再生が必要なのに、採算が悪いマンションほど民間資金が入りにくいからです。建替え実績が累計323件、約2万6000戸にとどまる一方、築40年以上のストックが約148万戸ある事実は、制度だけでなく市場原理の壁を示しています。

したがって、建替えを検討する管理組合は、まず「建て替えたいか」ではなく「第三者が事業に参加する経済合理性があるか」を確認すべきです。簡易な建物診断、法規制調査、容積率消化状況、周辺新築価格、想定建設費、仮住まい費、転出補償を並べると、建替え型か売却型か、あるいは長寿命化型かが見えやすくなります。

所有権売却を含む再生手法の選択軸

第三条件は、建替え以外の出口を最初から比較することです。所有者にとって重要なのは、建替えの成功物語ではなく、自分の資産と生活を守れる選択肢です。修繕を重ねて住み続ける、建替えに参加する、転出補償を受ける、個別に売却する、マンション全体で敷地を売る。これらは対立する選択肢ではなく、早期に比較すべき出口です。

令和7年改正では、建物・敷地の一括売却、建物を取り壊した上での敷地売却、建物の取壊し、一棟リノベーションなどが、建替えと同等の多数決で可能になります。従来は全員同意が必要で事実上困難だった区分所有関係の解消に、多数決のルートが開かれる意味は大きいです。建替えが採算に合わないマンションでも、敷地売却や取壊しが現実的な出口になる可能性があります。

ただし、所有権を売る判断は万能ではありません。個別売却なら、買い手は将来の修繕負担や建替え不確実性を価格に織り込みます。管理不全が表面化した後では、売却価格は下がりやすくなります。全体売却なら、区分所有者は住まいを失うため、移転先、住宅ローン残債、税務、賃借人補償、共有者間の分配を具体化しなければなりません。

最も危ういのは、建替え賛成派と反対派が対立したまま、修繕も売却も決められない状態です。外壁や配管の事故リスクが高まり、保険料や管理費の負担が増え、空室と滞納が増えると、資産価値は一段と下がります。いわば「住人のいる管理不全建物」へ近づく局面です。出口を選ばないこと自体が、所有者全員にとって最も高いコストになる場合があります。

このため、管理組合は「建替えか反対か」という二択に入る前に、修繕継続案、性能向上改修案、建替え案、敷地売却案、個別売却の想定価格を同じ時点の数字で並べる必要があります。横浜市の支援制度が、継続使用と建替え、敷地売却、敷地分割を比較検討する活動を補助対象にしているのは、まさにこの発想です。出口を比較できる管理組合ほど、所有者の不安を小さくできます。

制度改正後に広がる地域格差

制度改正は、老朽マンション問題の時間切れを遅らせる効果があります。東京都の管理状況届出制度は、1983年12月31日以前に新築された一定のマンションに届出を求め、管理組合や管理規約がない、総会が開かれていない、管理費や修繕積立金が積み立てられていない、計画的修繕が行われていないといった兆候を把握します。行政が管理不全を早めに見つける仕組みは、今後さらに重要になります。

一方で、地域格差は広がります。都心部では地価と新築価格が高く、容積率緩和や敷地集約の余地があれば、民間資金が入りやすいです。地方都市や郊外では、同じ法制度があっても買い手や施工余力が限られます。建設業の人手不足も、採算の低い小規模案件を後回しにする圧力になります。

また、修繕積立金の不足は建替えの敵であると同時に、売却の敵でもあります。長期修繕計画が古く、将来の一時金徴収を前提にしているマンションは、購入検討者から敬遠されやすくなります。管理計画認定制度では、長期修繕計画の期間、見直し、修繕積立金の妥当性、滞納額などが重視されます。これは建替え前の評価であり、売却前の評価でもあります。

今後は、建替えできるマンションと、長寿命化で維持するマンションと、所有権を集約して売るマンションの選別が進みます。重要なのは、どのルートが「正解」かを一般論で決めないことです。建物の安全性、地域需要、所有者年齢、修繕積立金、容積率、自治体支援を組み合わせ、早めに出口を決めるマンションほど損失を抑えられます。

所有者が今確認すべき管理と出口戦略

築古マンションの所有者が最初に確認すべきことは、築年数ではなく管理の中身です。直近の長期修繕計画、修繕積立金の残高と不足額、滞納状況、耐震診断の有無、給排水管の更新履歴、総会出席率、賃貸住戸比率、所有者名簿の更新状況を見れば、再生の難易度はかなり見えてきます。

建替えができるマンションの条件は、第一に所有者が比較資料を共有できる合意形成力、第二に余剰容積と立地需要が建設費を吸収できる事業採算、第三に建替え以外の売却や更新も含めて出口を選べる柔軟性です。これらのどれかが欠ける場合、早い段階で自治体の相談窓口、マンション管理士、建替えコンサルタント、不動産鑑定の専門家を入れる意味があります。

老朽化は止められませんが、選択肢の減少は遅らせられます。管理不全が表面化してから売るのではなく、数字がそろっているうちに比較する。これが、住まいを守る所有者にも、資産として見る投資家にも共通する最も実務的な防衛策です。

参考資料:

• マンションに関する統計・データ等
• 分譲マンションストック数の推移（2024年末現在）
• 築40年以上の分譲マンション数の推移（2024年末現在）
• マンション建替え等の実施状況（2025年3月31日現在）
• マンション関係法令
• マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案を閣議決定
• マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法 説明会資料
• 管理計画認定制度
• 管理計画認定手続支援サービス
• 管理状況届出制度
• マンション再生まちづくり制度について
• マンションの改修や建替え、敷地売却、敷地分割に関する検討、合意形成費用補助
• 建設分野の物価等動向について
• 首都圏の新築マンション供給は1973年以降の過去最少、平均価格は9,182万円で最高値を更新
• 日興パレス白金 建替え事例